Van eerste energieneutrale wijk van Nederland naar groot onderhoud: huurders krijgen straks niet meer, maar minder. Voor Overmars is duidelijk wat de volgende keer anders moet: energieneutraal moet lukken, maar stel aan het begin de juiste kaders.
Bouwer aan het woord
Huub Overmars is projectontwikkelaar bij BAM.
Overmars vertegenwoordigt BAM in De Kwartiermakers. De ergste pijn is inmiddels voorbij, want “BAM heeft hier veel van geleerd, in positieve en negatieve zin. De volgende keer doen we een aantal zaken echt anders.” Zoals? “In ieder geval op voorhand duidelijke afspraken met de corporatie maken. De vraag helemaal boven tafel zien te krijgen.” Bij de uitvraag lijkt het heel helder. De corporatie heeft €45.000 per woning voor het bouwkundige deel; de markt moet het energetische deel opbrengen van circa €35.000 tot energienotaloos.
Ja-maar
En dan kom je in januari als “winnaar” uit de bus en mag je verder. Overmars vervolgt. “Naar het proces kijkend begin je dan eerst samen met de corporatie een projectteam op te tuigen. Je geeft het plan handjes en voetjes en maakt keuzes in techniek. Met De Goede Woning waren we bezig met wetgeving en juridische contracten en met de bewoners met een stuk bewustzijn kweken. Dit was voor iedereen nieuw en maakte het een complex geheel.” Overmars geeft aan dat voor alle partijen heel veel ja-maars aan de uitwerking kleefden. “Al die ja-maars hadden we eigenlijk aan het begin al moeten onderkennen, zodat we onze wederzijde verwachtingen naar elkaar hadden kunnen uitspreken.”
“Er was veel onvrede in de wijk en dan loop je achter de feiten aan.“
Ondersteuning gevraagd
In maart huren de Kwartiermakers Kim Verschuren in om hen te ondersteunen bij de bewonerscommunicatie. “Een van de doelstellingen was 70% bewonersparticipatie. Het was in ieders belang om die doelstelling te halen. Die weg wilden we bewandelen met de kennis van Platform 31. Kim kende de processen.”
Ze gaan in gesprek met de bewoners en merken vervolgens dat de gemaakte keuzes en de wensen van de bewoners uit elkaar liggen. “Mensen waren niet blij, mede ook omdat ze zich buitenspel gezet voelden door de corporatie.”
60% is geen 70%
“Wij stonden in het begin al met 2-0 achter. Zie dan de bewoners maar eens aangehaakt te krijgen.”
Het feit dat de bewoners al acht jaar op de renovatie wachten, maakt dat het consortium tegen weerstand van de bewoners aanloopt. “Wij stonden in het begin al met 2-0 achter. Zie dan de bewoners maar eens aangehaakt te krijgen.” Door een modelwoning te maken, informatieavonden te organiseren en huisbezoeken af te leggen neemt de weerstand wel meer af. Maar nog niet genoeg, want we zaten op een gegeven moment op 60% en dat is geen 70%. We wilden met kwaliteit bouwen, maar mensen vielen vooral over het feit dat we de woning niet van buiten, maar van binnen gingen isoleren. Naar hun gevoel zou de woning daardoor kleiner worden, wat in de praktijk zou meevallen door de gekozen bouwtechniek. In de modelwoning konden we dat ook laten zien.”
Desondanks slagen de Kwartiermakers er niet in de bewoners te overtuigen van de meerwaarde van hun plan. Er volgt een evaluatie met het MT van De Goede Woning. De corporatie wil weten of het consortium met 60% nog een sluitende businesscase heeft. “Dat moesten we opnieuw berekenen. We vroegen een aantal dagen bedenktijd en dat vond de corporatie goed. Maar dat bleek niet genoeg om alles goed door te rekenen. We hadden nog iets meer tijd nodig en daarmee ging De Goede Woning niet akkoord. Ze vonden dat ze de bewoners niet langer konden laten wachten.” De corporatie last een rustpauze in en pakt uiteindelijk de regie weer terug. Voor alle partijen even jammer. “Voor de bewoners omdat ze nu niet de gewenste renovatie krijgen. En voor ons omdat we door een zure appel heen moesten bijten. Maar we hebben er veel van geleerd. Nogmaals, met wat we nu weten zouden we eerst met iedereen in een hok kruipen en er pas weer uit gaan als we het allemaal met elkaar eens zijn.”
Tips voor andere corporaties
Blijf communiceren met bewoners, ook als een project een tijdje stil ligt.
Neem in het begin van een renovatietraject de tijd, zorg dat je de juiste vraag op tafel krijgt en het juiste team bij elkaar zet: co-creatie is een uitdaging.
Zonder bewoners sta je met lege handen, je moet goed weten te verwoorden wat je plan inhoudt en waarom bepaalde keuzes nodig zijn.
Lees ook de andere ervaringen
Kim Verschuren
Procescoach voor De Goede Woning
Huub Overmars
Projectontwikkelaar BAM
